融金牛再见了，烂尾楼！商品房预售制卒于2026

再见了，所有的期房！

来源｜酷玩实验室（ID：coollabs）

8月28日，周五晚，多条房地产新政突然落地。

8月31日，周一，地产股直接上演了过山车，中证房地产指数先是霸气地高开3.40%，然后来了个大跳水，整个板块一片绿油油，行业龙头“招保万金”分别跌了8.80%、4.82%、0.63%、2.16%，港股那边更惨烈，一大群房企单日跌幅超过10%……这局势用两个字形容就是，迷茫。

似乎，一个周末的时间还不够让大家想明白，新政之后，中国楼市何去何从。

再见了，所有的期房

要理解其中的纠结，我们得先讲清楚，828新政到底“新”在了哪？

它最核心的部分，就是商品住房销售制度改革，其余的措施都是围绕着它打辅助的。

国家的第一板斧，就是将房子预售门槛直接抬高到“主体封顶"。以前，开发商只要把项目推进到25%，就能去申请预售证，开始收钱，各地对于这个标准的理解还不太一样，有些是拿地、开工之后就能卖，有些是房子盖到三分之一就可以卖。以后全都不行了，全国统一标准，单体建筑必须建设到主体结构封顶阶段，才能拿预售资质。

这意味着什么呢？建筑封顶，通常被认为是项目进度已经达到了70%左右，大大增加了开发商先期投入的成本；而高层住宅从开工到封顶，往往需要12到18个月工期，哪怕你使用工厂预制件做装配式建筑，也要8个月左右才能拼好，也就是说，开发商回款的时间点，也被大幅延后了。

这还没完呢，哪怕开始预售了，进账的钱对于开发商也是“近在眼前，远在天边”。

因为，国家挥出的第二板斧是，预售资金全额监管。以前你买房交的首付、银行放的按揭款，“理论上”要进入监管账户，然后专款专用，按施工进度拨付给开发商，但这只是理论上，实际执行中漏洞很多，不少开发商收了钱不存进监管账户，或者把钱抽出去买新地、还旧债，甚至是投资别的什么产业，你的买房钱可能变成老板的豪华祖坟、歌舞团、海外信托……或者他腰间的奢侈品皮带。

以后不行了，新政要求，购房者支付的首付款以及个人住房贷款，必须100%进入银行的资金监管账户，在整个建设过程中，这些钱都只是账面上属于开发商，实际处于无法使用的冻结状态，什么时候解封呢？要等到项目竣工验收、水电气热配套设施全齐了，银行才可以放款。如果开发商违约不能按期交房，买家有权按照合同约定提出解除购房合同，拿回自己的钱。

这两斧子劈下来，预售的标准大大提高，预售所获得的收入，开发商也是只能看不能用，期房和现房的差别已经越来越小了。

就这，脖子上的绳索都勒到这么紧了，国家还不想开发商继续卖期房。

第三板斧来了，也是最狠的一斧，从新政施行之日起，新出让土地的商品住房项目，和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的老项目，鼓励实行现房销售，前者很明显带有一定的强制性。开发商销售的现房，必须满足建设用地使用权无抵押、查封的前提条件，确保土地房屋权属清晰，并且要求全国住建部门配合，简化流程，推行“交房就交证”，避免出现因房企欠款而拿不到证的情况。

这宣告了，自1994年以来，在中国实行了32个春秋的房屋预售制度，迎来了事实上的死亡。

828新政一出，全球媒体都高度关注，他们一致认为是2021年楼市出现危机以来，最大也最彻底的一次改革，部分分析人士和海外投行甚至觉得，中国把使用了30多年的房地产发展模式，直接格式化然后重装系统了，楼市将迎来究极大洗牌。

路透社

外媒之所以得出这种结论，是因为预售制捆绑了一个“美丽又致命”的发展模式——三高。

是非功过三十年

1953年底，香港九龙油麻地，年轻商人霍英东买下了一块地皮准备盖楼。

当时香港楼市的主流玩法是，开发商先自己全款拿地、全款把楼盖好，盖完了整栋或者分层出售，开发的门槛非常高，有实力的买家也屈指可数，这就造成了香港的房子供给量少，流动性还差得不能再差了。雪上加霜的是，那时候银行不向个人提供住房贷款，这就使得绝大多数普通市民根本买不起房，只能向富豪们租赁房屋居住，大业主买下房子后，也是通过长期收租来回本。

霍英东敏锐地看到了这个痛点，然后琢磨出了一个革命性的销售方式，卖楼花。

他先向买方收取一部分订金，余款按照建筑的施工进度分期支付。等于是在结果子之前，先把花给卖了，所以叫卖楼花。这玩意在当年是天才发明，买家出一小部分钱就能锁定一套房，开发商则用购房人的首期款来启动项目，用分期款支付施工费用，等于是无息融资了，可以“空手套白狼”，大大拉低了开发的门槛，对于整个香港楼市来说，这也会让房子供给嗖嗖往上涨，购买潜力最大程度释放，三赢。

改革开放之后，内地与香港接触变多，也了解到了这种卖楼花方法，各大城市的决策者都觉得，非常适合当时的国情。

1977年，全国城市人均居住面积仅有3.6平方米，是真正的“转个身都难”，这一数据甚至比新中国刚成立时还低了0.9平方米，全国城市缺房户高达869万户，占了当时城镇总户数的一半。超过七成的城市家庭没有独立厨房。做饭只能在筒子楼的走廊里搭煤炉，或者在平房门口烧柴火，六成家庭没有独立卫生间，上个厕所都要去外面排队。

经历过那个年代的人，一定对“挤”这个词有着深刻的认知，全家两代甚至三代人，都住在一间二十来平的小房子里，床就是沙发，地板就是床，一张桌子要轮流充当书桌、饭桌、牌桌。

所以，当时中国最急迫的任务就是，多建房、快建房，迅速扩大人均居住面积，满足大家的生活需求。

要补几十年历史欠账，本来任务就很重，但国家才刚刚回到正轨，老百姓手里也没什么存款，有实力的开发商也少之又少，最好的选择，或者说唯一的选择，就是卖楼花。于是，1983年，紧邻香港的深圳，率先试点商品房预售；1986年，上海跟进；1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》出台，正式从法律层面确立了商品房预售制度。

预售制很快成为了开发商扩大规模的利器，具体步骤如下：

1、用极少的本金加上部分银行贷款，拿下地块A。

2、项目抓紧时间打个地基、然后开盘卖期房。

3、销售期房获得收入之后，马上拿去买地块B、开个新项目。

4、地块B快速进入预售阶段后，它的销售收入，一部分拿去填A的建设资金缺口，另一部分去购买地块C。

5、手握ABC三个项目之后，开发商体量暴涨，在银行眼里就等于信用提升，可以贷更多钱去拿下地块DEFG……

这就是，预售制所催生的高负债、高杠杆、高周转，俗称三高模式。

三高模式疯到了什么地步呢？有企业提出了“5986原则”，拿地后5个月内必须动工，拿地后9个月内必须开盘销售，开盘第一个月必须卖出80%的房源，产品中必须有60%以上是标准化住宅，可以直接套图纸，减少设计时间。之后又有一家企业掏出了更极致的"456法则"——拿地后4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转……

为了在速度上赶超同行，部分开发商甚至要求，土地刚摘牌的当天，连产权证都没办好的时候，挖掘机和施工队就要直接开进现场打桩；下属的设计院，要在确定拿地之后，通宵赶工出图纸，一天都不准耽误。

几乎所有房企都在油门焊死，埋头往前冲，用5块钱的小本，撬动100块巨额项目。

2000年时，中国还没有一家年销售额突破百亿元的房企。到了2010年，万科、恒大、绿地、保利等一众房企纷纷冲过1000亿元大关，如今呼风唤雨的川总，当年都不配见中国地产老板一面，只能带着全家，跟他的小弟签合作，川家的王子公主们更是在旁边“站着如喽啰”。

房企高速扩张的好处，是显而易见的，2022年，中国房地产开发投资额已经达到13.29万亿元，是1999年的33倍，年复合增速15.7%；房地产业增加值7.38万亿元，占GDP的6.1%，算上它拉动的建材、家电、装修等上下游产业，占GDP比重约16%。开发商靠拿地盖楼，地方政府也可以靠卖地赚钱，土地出让金一度是很多城市的财政"命根子"，2021年巅峰时期，全国国有土地使用权出让收入，冲到了约8.7万亿元的规模。

在过去几十年间，中国的城镇人均住房建筑面积从3.6平方米，上涨到了40平方米，几亿人从破旧拥挤的平房或者筒子楼，搬进了商品房，有了自己的厨房、厕所、阳台，以及体面的生活，中国的城镇化率，也从不到20%飙到67%，堪称神速。

然而，这样的三高模式，不可能永远持续下去。

随着居住面积的问题逐渐解决，再加上人口增长逐渐放缓，楼市的高烧，在21世纪第二个十年的末尾，逐渐冷静下来。之后又是国际形势剧变，叠加上疫情对于经济和购买力的影响，中国房地产市场迅速从“缺房”走向了“基本饱和”，于是，房价开始涨不动了，房子开始卖不动了。

当时很多人都以为，楼市是四轮小轿车，说减速就减速，可以停得稳，但三高模式本质上是两个轮子的摩托，只要你敢刹停，它就会自己失去平衡而倒下。

房子卖得快的时候，资金像流水一样转起来，可以不断“拆东墙补西墙”，用新项目的预售款去盖老项目的楼，还老项目的债。可房子一旦滞销或者被迫降价出售，原本计划用来填坑的销售款，就没有办法按时足额到账，老楼盘无法按期交付，下一个新楼盘也启动不了，规模停止扩张之后，又不能持续从银行贷款，资金链一下就断了，留下满地的烂尾楼和数额惊人的烂账。

网友眼睛又不瞎，看着大把受害者一边支付高额月供一边无家可归，看着众多市值数千亿的房企被曝出经营困难，彻底透支了大家对于房地产的信心，谁也不想掏空五个钱包去当时代的一粒沙。你不买，我不买，房企更加难以自救，只能坐视一堆库存房持续贬值，迎来慢性死亡。

所以，预售制与它孕育出的三高模式，既塑造了中国城市化的奇迹，又成为了引爆楼市的炸弹。

不破不立

从2021年危机浮现开始算起，我国频繁出台新规对楼市进行调控和救市，从核心区解除限购，再到降首付、降利率，地方政府大规模收购商品房当保障房……措施虽然多，但从未触及到预售制这个内核，只是在原有的模式上打补丁。

原因也很简单，一剂猛药下去，恐怕有人遭不住，当场嗝屁。

由于预售融资功能的实质性归零，房企不能再从买家那儿获得“无息贷款”，建设用的资金，要么就借债要么就自掏腰包，现在很多房企本身就是高负债状态，如果负债率再往上抬一截，等于直接从普通病房进ICU了。而且一大笔钱从开发到交付都砸在同一个楼盘里，也会严重拖慢拿地开新坑的速度，导致项目的供给量变少，规模上不去了。这样一来，又会严重打击资本对于地产的信心，当年的高周转模式，把股东的内部收益率刷到了20%以上的暴利水平，现在房企的开发周期被拉长数倍，又缺乏财务杠杆的Buff，项目的整体收益率可能骤降到9%左右，很难再吸纳投资。

所以，新政落地，一定会加速部分房企的死亡，只是谁死和什么时候死的问题。

这个结果，决策者必然是料到了，但还是狠狠心把新规落地，为的就是赢在未来，让熬过了这一关的房企，转入更慢、但是更稳定和健康的发展节奏。对于那些财务状况相对较好的开发商来说，"先自己掏钱盖楼、卖完了再回款"这种重资产模式，已经帮他们筛除了一大批对手，也减少了集中入市的新房供应量，可以避免房企之间互相踩踏。

更重要的是，新政在尝试重建信心。封顶预售和现房销售，彻底切断了“未交房先还贷”的畸形模式，它将烂尾的风险和资金压力从弱势的普通购房者身上，转移回了开发商和银行，减少了购买者的顾虑。卖现房也意味着，房子盖得好不好，购房者去现场看一眼便知，空鼓、漏水、墙体裂缝、绿化缩水、隔音缩水等经典逆天操作，在现房面前将无处遁形，以前开发商是收完钱之后摆烂，现在要使出吃奶的劲把房子造好，才能收到钱，两级反转了。当购房者的安全感被提到了前所未有的高度，掏钱的意愿也会随之上升。

为了尽可能让房企平稳过度（尽量少死几个），新政还通过“40年长贷”来降低月供，最大限度挖掘购买潜力，对冲一部分系统重装带来的阵痛；与此同时，新政还大力支持房企发行不动产投资信托基金和商业不动产ABS，简单来说，就是在商场、产业园、长租公寓建成后，将项目本身或者项目未来的租金收益，打包成金融产品上市销售，让开发商自己能够快速回款，减少商业项目这边的运作压力，留出更多余裕给住宅项目那边，慢工出细活。